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如何规避期房转让中出现的法律问题

2019-05-20 15:10     来源:网络整理     编辑:中国网络法律信息网小编    人气:

每到年底,都是房产律师最忙碌的季节。因为英国的期房大多都在这一期间完工,需要进行最后的尾款交付、签订房产租赁契约、在英国土地注册局登记等一系列手续。据悉,今年“交房季”有相当一部分华人买家由于没有及时准备好购房金,不得不在短时间内转卖掉期房合同。究其原因,有的是因为贷款没能及时获批,还有是因为资金受到国内股市的影响或者外汇管制不能按期汇到英国。他们都面临一个相同的问题:怎样在降低风险、减少损失的前提下,快速地把手上的期房合同转卖出去?《华闻周刊》采访了Riseam Sharples房产律师事务所的石晶律师,分享她在为客户操作期房合同转让交易方面的经验。

如何规避期房转让中出现的法律问题

通常来说,在期房购买合同上会对何时可以开始转卖合同及转卖次数有明确的规定,依照合同所规定的起始日期就可以联系中介进行期房合同转卖了。对于转卖者来说,相关的中介费用分为“独家”和“多家”两种,独家就是只把该房产的信息发布在这个中介的平台上,通常来说独家代理的中介费会相对便宜,不过如果想尽快出手的话还是建议选择多家代理。

石律师告诉我,定价一般以周边房产的成交价为参考。如果开发商还在继续售卖同一楼盘的其他房产的话,可以参照开发商售价,略低1万到2万镑都很有竞争力。“在英国买房会在房屋登记署备案以保障价格,但是期房在最终完成交易之前还不会登记,定价就要看中介所掌握的内部消息和开发商信息的准确度。也可以在快竣工时,找相关的房产价格评估师,他们给出的价格会更权威。但是注意要先获得开发商的授权,测量费用一般在300-800英镑之间。”一般期房转卖的客户都希望过程尽量快,所以通常由中介评估后给出价格,再根据市场反应做相应的调整。

当找到有意向购买的买家后,中介会协助双方签署一份购房预订申请表,由买家向卖家支付预订费,通常是1500-5000镑之间,越高对于卖家来说越有保障,但对于买家的风险就越大。石律师特别强调:“如果该房产通过多个中介同时销售,卖家律师需要在预订申请表上附加一条:卖家有权取消预订的条款。如果通过多家中介代理出售房产,两家或两家以上的中介有可能在同一时间内与潜在买家签订预订申请表,形成重复出售,继而产生后续纠纷,附加条款可以避免这种情况的出现。”相对的,从买家的角度上来说,就需要提前确定一旦发生这种重复出售的情况时是否可以拿回自己的预约金。“在签署预订表的同时,建议同时签署一份购买权合同(Exclusive Agreement),对双方交易时间、双方的权益、发生何种情况及是否退还押金等细节进行约束。”石律师说。

完成预订后,在协议规定日期内会进行最后的交易,此时卖方需要准备的文件包括:转让合同(Assignment Deed)和产权证明(Title Documents,包括开发商所提供的文件和信息,买家购买权的证明等)。买家需要准备好的资金包括首次购房者交给开发商的押金和增值部分。此外,涉及相关的律师费用和购房时的利益是否同时转让都是双方代理律师沟通的核心问题。

转卖期房过程中最主要的就是售价,也就是盈利部分(Uplift),除此以外,双方律师通常会在以下几个方面为各自的代理人争取利益:最初买家与房产商洽谈得到的津贴部分和家具是否会转给下一个买家、双方各自的律师费、支付给开发商重新签署合同的律师费(Assignment Fee)等。

石律师告诉我:“每一个律师本着为自己的代理人争取利益最大化的原则,当然是会尽量争取更多,但是在处理了很多案例后,也发现有一些不成文的规则:比如现金利益不转,实物利益可转。”与开发商洽谈得到的津贴,如律师费(约1500英镑,有的会在首次交换合同时给50%,完工时给50%;有的在完工交房的时候一起给)是不会随着转让合同转给买家的,需要买家提前支付给卖方;而像实物利益,如开发商承诺会包家具,家具一般会直接转给买家,不收取额外费用。她接着补充道:“双方的律师费和付给开发商的律师费,一般需要看买卖双方谁是最大的得利者,如果卖家通过转卖期房合同得到了很大的利润,买家可以要求卖方来承担这部分费用;而如果因为某些特别原因,卖家让出了很多的利益,或价格比市场价低很多,就由买家承担这方面的费用。”

代理律师在起草合同的时候要严谨且有针对性,因为个案都有一定的特点,且代理人的诉求点不同,有的卖家只是想快点转出去,有的则更看重利益。建议大家与自己的代理律师进行良好的沟通,把自己的需求和底线告诉他们,这样律师才能有针对性的去协商沟通。

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