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如何签订拆迁补偿协议?

2019-03-16 14:18     来源:未知     编辑:法律信息网2    人气:
如何签订拆迁补偿协议?

拆迁补偿协议的重要性相信大家都很了解,协议中的补偿金额、补偿方式以及后续的违约处理是我们能否拿到合理补偿的关键!拆迁补偿协议类似我们日常生活中的合同,因此在签字之前一定要分外谨慎,若轻易签字,除非有法定的撤销理由,维权不利的局面将很难逆转。今天将针对拆迁补偿协议的技巧来进行详细讲解,希望能够给大家一些提示和帮助。

一、签订补偿协议的主体不能错!

房屋征收补偿协议的主体是房屋征收部门和被征收人。需要强调的是,征收补偿协议的一方主体是市、县级人民政府确定的房屋征收部门,而非作出征收决定的市、县级人民政府本身。签订拆迁补偿协议是一个法律行为,意味着双方都需要有完全行为能力人,并且有相应的权利能力。在王优银主任去乡村给村民普法过程中,不少村民经常询问,自家不懂事的孩子签订了协议是否有效,根据民法的相关规定,这种情况下的补偿协议一般是无效的。
《物权法》第93条规定:“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”第94条规定:“按份共有人对共有的不动产或者动产按照份额享有所有权。”第95条规定:“共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权。”第97条规定:“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人的同意,但共有人之间另有约定的除外。”因此,政府在征收设有共有关系的房屋时,应当与全体共同共有人签订征收补偿安置协议,切忌漏列当事人。

二、合同主要条款缺一不可

根据实际维权的经验,拆迁补偿协议的主要内容有主要包括补偿方式、补偿期限和违约责任等方面,被拆迁人在签订补偿协议之前,一定要仔细审阅所签的补偿协议对下列条款是否有明确的规定。
(1)拆迁补偿方式,货币补偿金额及其支付期限;
(2)安置用房面积、标准和地点;
(3)产权调换房屋的差价支付方式和期限;
(4)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;
(5)搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式;
(6)违约责任和争议解决的方式;
圣运律师提示大家,合同中一定要明确安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质,因为地理位置决定了土地的区位价值,土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值,如果双方在合同中没有明确的约定,在实际履行中很容易产生纠纷。
此外,违约责任也不能遗漏,万一出现拆迁方违约情形,我们可以从合同条款的角度去督促拆迁人尽早的履行合同。

三、看合同上的补偿金额是否合理

1、与周边市场价格对比
根据我国相关规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政 案件若干问题的规定》中就土地征收补偿适用问题的规定,“征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》,但可以参照《国有土地 上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿”从中我们可以看出,我国征收补偿必须达到市场价格这一合理标准,地方不能随意偏离。
2、是否降低现有的生活水平
根据《土地管理法》第四十七条规定,依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。在以往政府文件中也都明确提出,确保被征地拆迁农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。

四、不利于我们的条款要着重审查

审查拆迁补偿合同是否对我们有不利的因素,有不公平的条款。比如是否为拆迁人付款设置了条件,这个条件是否是模糊的或者难以实现的,一旦出现这样的条款就要注意了,拆迁人有可能要通过这样的条款设置延迟付款时间,因为大型企业的拆迁涉及到的补偿金额都比较高,几千万甚至上亿,这些补偿费用一旦晚付几个月所产生的利息都是很大的。
律师提示大家,在谈判过程中,拆迁人往往会利用自身资源优势以及被拆迁人法律意识淡薄的情况,让被拆迁人在极不合理的协议上签字。为避免日后受到损失,一定要逐条审核条款,必要时可以向律师咨询。

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