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房要出租,需要注意哪些法律问题呢?

2019-03-31 19:24     来源:未知     编辑:法律信息网99    人气:
房要出租,需要注意哪些法律问题呢?

关于房屋租赁的那些事儿
一直以来是百姓关注的热点
对于有“吉房”要出租的房东来说
是否能够按时全额顺利地
收到租金?
房屋出租期间房客
是否安全合法使用房屋?
租赁合同到期后
能否顺利收回房屋?
……
这些重要的法律问题,
你是否了解?
今天,我们有请上海宝山法院民事审判庭房地产审判团队的黄文颋为大家盘一盘关于出租房屋中那些需要注意的法律知识点。



前段时间,我办理了一起房东起诉房客要求解除房屋租赁合同的房屋租赁合同纠纷案件。
原告房东F先生诉称,其名下在宝山区通河地区有一套180平方米的房屋。因自己平时住在杨浦区,于是就想把这套位于宝山起的房子借出去赚点租金。
可没想到,房客W先生只付了第一笔三个月的租金后,就完全失去了联系,不再支付此后的租金。更为恼人的是,临走前,W先生还当了一把“二房东”,把房屋转租给了四个次承租人,一下子收取了他们一年的租金。四个次承租人纷纷表示,既然租金交了,他们就要住满一年,也不会再向F先生支付这段期间的租金了。
现在,F先生是既拿不到房租,又收不回房屋,非常苦恼,于是起诉到了法院。
这样的案件,法院当然会依法处理。但是办案之余,我更希望能够给和F先生一样有房要出租的人们一些法律建议,以供参考。希望,不要有更多的“房东们”遭遇麻烦、经历诉讼。

如何“找”个好房客
——做好基础准备工作是关键
所有的房东都想遇到一个相处融洽、付租爽快、不找麻烦、规范守法的好房客。然而,现实状况是,即使在签约前的洽谈时,一些潜在的房客看似很“靠谱”、表现很豪爽,但也难保之后的履约过程中不会出现各种麻烦,比如像W先生那样突然不付租金、甚至“人间蒸发”的情况。
我个人建议,房东在正式签约前即应先做好预防准备性工作。
1
掌握租客的身份信息
建议取得房客有效身份材料的复印件,这既有助于核实对方的真实身份,也是为今后万一起了争议后起诉到法院准备基础材料。如果租客是公司,则应当取得营业执照的复印件。
2
了解租客的信用情况
房东掌握租客身份信息后,建议通过各类网络平台查询了解租客的信用情况。比如,租客是否曾被法院列为“失信被执行人”等,以审慎决定是否与对方签约。
3
与租客建立畅通的联系渠道
如,房东可以和房客互加微信,一方面可以畅通双方联系渠道;另一方面,微信聊天记录在一定程度上也可以作为书面证据。

如何防止房客发生违约
——签好租赁合同是关键
很多房东在签订租赁合同时,为了方便省事,喜欢在网络上随便下载一份格式合同使用。

然而,根据法官的实际办案经验,这些在网络上随意下载的租赁合同版本,虽然列出了租赁合同的一些基本条款,但对于一些细节方面仍不够明确,这些合同中未约定的“灰色地带”就很容易引发双方争议。建议租赁双方在租赁合同中对以下内容予以明确约定:
1
租金的金额、支付方式及逾期支付的违约责任
比如:租金的支付周期,是三个月一付、六个月一付或是一年一付,应明确到每期具体付款时间。支付方式,是现金、银行转账还是其他电子付款方式;支付对象是付给房东本人,还是由房东指定的其他收款人;如房客逾期付租,应承担何种违约责任;拖欠租金多久,房东得解约权等等。上述情形均应在租赁合同中予以明确注明,这样既可督促房客按时交租,同时今后一旦发生违约情形,房东也可及时行使相应权利维护自身利益。
2
租客如何使用房屋,是否可以转租?
对于租客如何使用房屋,不同的房东有不同的想法。有的房东觉得,只要能够收租、房客不要在房内违法即可,如何使用、是否转租并不重要。而有些房东,只允许租客本人在房屋内居住,不允许将房屋作为仓库使用、不允许房客当“二房东”。故此说,对于房屋的使用目的、房屋是否可以转租、转租的条件,如果房客擅自转租应当承担怎样违约责任等,均应当在合同中予以载明。
3
其他:
如,租客是否可以装修房屋?如果租赁合同未能按期履行,装修残值如何处理;房屋内那些家具家电附随出租,维修责任如何确定?如果损坏,如何赔偿等。

房客交还房屋时,
房东发现家用电器坏了,怎么办?
在租赁合同没有特别约定的情况下,如果是自然损耗导致屋内设备无法正常使用,房东就此向法院起诉要求租客赔偿的,通常情况下,该诉请很难得到法院支持。因为这都是房东取得租金所应付出的合理对价,租客无须予以赔偿。
当然,如果是房客故意破坏的话,当然应当承担赔偿责任。但许多这类案件的问题在于,房东一般较难举证证明租赁房屋内的确存在该家用电器、以及该电器是由房客在租赁期间故意破坏的。
对此,合理的风险防范措施是在当初交付房屋时就对一些重要电器设备列出交接清单,在房屋返还时按照交接清单再次进行核对。如发现有无法正常使用的情况,当场就应该注明故障情况,由双方签字确认。如有分歧无法达成一致的,这些都可日后作为证据向法院提供;如能通过协商解决的,相关损失可在押金、保证金中一并扣除。

租赁合同期到了,
房客不愿退房,怎么办?
遇到这样的租客,房东应冷静应对,不要采取非法的、过激的手段强制驱离,以免产生冲突升级。建议保留好双方的谈话记录等证据,为今后通过法院诉讼等合法手段进行维权作好基础准备。
根据法律法规的相关规定,租赁合同到期后,如果租客拒绝退房的,其仍然需要支付房屋占有使用费(此时不称为“租金”)。如果房东起诉到法院要求租客搬离,并要求租客支付占有期间的使用费的,法院一般会参照租赁合同中约定的租金标准来确定房屋占有使用费的金额,一个月的房屋占有使用费通常与月租金相近。
当然,因为租客“赖”在屋内不走,打乱了房东的出租或使用计划。即使后来交还房屋了,也可能会因重新招租造成一段时间的房屋空置期等原因,给房东带来一定的损失。如果租赁合同中约定了相应情形下租客的违约责任的,法院也会依法予以支持。如果租赁合同中没有约定相关条款的,对于房东主张的其他合法合理的损失,法院也会依法予以支持。

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