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打擊違法房產買賣營造法治營商環境

2019-07-23 09:35     来源:网络整理     编辑:中国网络法律信息网小编    人气:

原標題:打擊違法房產買賣 營造法治營商環境

導讀

近年來,隨著持續的房地產熱,各類房源層出不窮。開發商、出賣人抓准購房人的心理,利用價格優勢,出賣限價房、安置房、集體土地使用權房屋等可能違反法律強制性規定或損害社會公共利益的房源,嚴重擾亂房地產市場經濟秩序。為此,福建省廈門市中級人民法院充分發揮審判職能,找准著力點,統一此類房產糾紛的法律適用和裁判尺度,有效促進房地產市場健康發展,助推營造法治化營商環境。

違法轉讓限價房

2015年,黃某向開發商購買一房產,2017年取得產權証,備注事項為:本房產為限價商品住房,自辦理房地產權屬登記之日起8年內不得上市轉讓。

2018年6月,黃某與肖某簽訂訟爭房產買賣協議,成交價200萬元,肖某依約支付了150萬元。

2018年11月,黃某與案外人龍某簽訂訟爭房產買賣居間協議,成交價240萬元,2019年1月交付龍某。

因肖某與黃某就房產交付協商不成,肖某訴至法院要求解除協議,黃某向肖某退還購房款。

一審法院支持了肖某的訴求,黃某不服提起上訴。廈門中院審理后認為,雙方明知訟爭房屋為限價商品房,在尚未到上市轉讓時限的情況下簽訂轉讓協議,違反保障性住房的相關規定,因此獲得巨額房屋差價利益,損害社會公共利益,應認定為無效,維持了一審判決。

■點評

社會保障性住房是政府為解決住房困難家庭所提供的政策性優惠商品房,由政府提供優惠,限定戶型、面積,向本市低收入、中等偏下收入住房困難家庭提供的具有保障性質的住房。《廈門市社會保障性住房管理條例》規定禁止該類住房出租、轉租、轉借、調換、轉讓、抵押以及作為經營性用房,還禁止了利用社會保障性住房進行從中牟利的行為。雙方明知訟爭房產性質,轉讓行為違背社會保障性住房的設置初衷,損害社會公共利益,應認定為無效。無效的合同自始沒有法律約束力,因該合同而取得的財產應當返還。

非法取得安置房源

廈門市政府發文劃撥某安置房建筑面積4萬平方米,安置剩余房源按規定交由市住宅辦統一收購。銀順公司作為開發建設公司參與該項目。

2015年,銀順公司將安置剩余房源出售,並與秦某簽約,將剩余房源中的一套出售給秦某,房屋使用權期限按照有關政策規定,價格30萬元。秦某支付了轉讓價款,銀順公司將房屋交付給秦某使用。

2016年,政府責令銀順公司將安置房剩余房源交由政府收購。銀順公司遂起訴秦某,請求確認房屋使用權轉讓協議無效和秦某返還訟爭房產。

一審法院認為,秦某不屬於拆遷安置對象而違法取得訟爭安置房,損害了公共利益,判決確認秦某與銀順公司簽訂的協議無效,秦某將訟爭房產返還。秦某不服,提起上訴。廈門中院認為,訟爭房產用地屬劃撥土地,訟爭房產所在土地使用權及房屋轉讓未經相關部門批准,秦某不屬於拆遷安置對象而違法取得安置房,損害社會公共利益,二審維持一審判決。

■點評

拆遷安置房,是因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷,對被拆遷戶或承租人進行安置所建的房屋。安置對象是特定的動遷安置戶。秦某不屬於拆遷安置對象,違法取得訟爭安置房,損害社會公共利益,應認定無效。依據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條規定,“劃撥土地使用權,除本條例第四十五條規定的情況外,不得轉讓、出租、抵押”及第四十五條規定,“符合下列條件的,經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准,其劃撥土地使用權和地上建筑物,其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押……”銀順公司未經相關部門批准,將訟爭房產轉讓的行為違反法律強制性規定,應認定無效。

將集體土地“農轉非”

某綜合樓項目用地系鄉村企事業用地,H村委會將訟爭地塊委托龍興公司全權開發經營。此后,龍興公司在訟爭地塊上建造了某娛樂城項目。

2016年,龍興公司與黃某簽約,將娛樂城中的訟爭房屋使用權轉讓給黃某,成交價500萬元,還約定土地使用權及房屋使用權年限均為70年。2019年,龍興公司起訴要求確認合同無效。

一審法院認為,案涉鄉村企事業用地不得出讓、轉讓或用於非農業建設,若改變土地權屬和用途須辦理土地變更登記手續。訟爭合同名為使用權轉讓實為房屋買賣,包含轉讓集體土地使用權,違反了法律的強制性規定,應認定無效。

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