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开发商起诉业主“毁约”,二审改判

2019-01-04 18:50     来源:未知     编辑:法律信息网99    人气:
开发商起诉业主“毁约”,二审改判

花了百余万元内购买了房,眼看房价涨了三倍,竟收到法院传票:开发商把他们告了。起诉理由是,因为买房时没有预售许可证,开发商请求法院认定内购合同无效。
 
遇到这事,谁能忍?
 
房价涨3倍,一审认定合同无效
 
2016年4月,李女士以内部认购的方式认购了西安紫杉庄园项目(又名澜香山项目)的商品房,并全款支付了120万余元的购房款。两年后,在西安房价大涨的背景下,开发商西安闻天科技实业集团有限公司(以下简称闻天公司)以当时没有预售许可证为由,将包括李女士在内的12名业主分别起诉至多个法院,要求确认内部认购合同无效。据购房者计算,被诉时房产售价已是原价格的3倍多。
 
长安区法院认为本案争议焦点应为原、被告双方所签订的《紫杉庄园内部认购合同》的性质,如涉案合同系商品房预售合同,则应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定,“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但在起诉前取得商品房预售许可证明的,可认定有效。”法院认为涉案合同应为商品房买卖合同,因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证,故原、被告双方签订的该合同应为无效合同。
 
6月8日,长安区法院一审判决,原告与被告签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。
 
李女士提出上诉。8月14日,该案二审开庭。西安中院审理查明:闻天公司于2011年4月15日取得案涉房地产“紫杉庄园”项目的土地使用权证,2012年1月19日取得建设用地规划许可证,案涉房地产项目于2016年5月动工建设。2016年4月25日闻天公司与李女士签订了认购合同,李女士依约支付了全部房款。2017年5月主体封顶,6月2日取得建设工程规划许可证,7月27日取得建筑工程施工许可证。2018年2月12日,闻天公司以案涉房屋未取得商品房预售许可证为由,将李女士起诉至法院。同年6月8日闻天公司取得案涉项目的商品房预售许可证。
 
二审期间,李女士以双方纠纷已经和解为由申请撤回上诉,法院经审查依法不予准许。
 
二审改判,认为违背诚实信用原则
 
西安中院认为,双方合同的名称虽为“紫杉庄园内部认购合同”,但合同对买卖双方当事人名称、商品房基本情况、商品房价款、付款方式、付款时间等内容进行了明确约定,合同内容已经具备了商品房预售合同的主要条款。闻天公司与李女士在诉讼中也均认可签订商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示,且在合同签订当日,李女士即支付了房屋总价款120.4万元。双方之间形成了商品房预售合同法律关系。闻天公司在自身合同目的已经实现情形下,非但不积极履行应尽的合同义务,面对房地产市场出现价格大幅上涨,反而主张合同无效的做法,违背诚实信用原则。
 
闻天公司签约时未取得商品房预售许可证,违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定,但并不必然导致其签订合同的民事法律行为无效。闻天公司对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的,对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性应当是明知的。闻天公司以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼,目的在于获取超出合同预期的更大利益,其行为与社会价值导向和公众认知相悖,法院对此种行为不应予以支持。
 
据此,法院认为双方签订的认购合同有效,双方之间形成了有效的商品房预售合同法律关系。同时,法院认为,一审判决认定事实部分不清,适用法律错误,依法应予改判。
 
西安中院副院长杜豫苏说,诚实信用原则,是我国民法的基本原则,直接代表了民法的价值追求和社会正义。“我们希望,通过该案的审理,促使广大市场主体以社会主义核心价值观为指引,增强诚信意识、遵循契约精神、秉|承公平正义,正确处理好经济利益与社会责任之间的关系,共同维护良好的市场经济秩序和社会诚信体系。”杜豫苏说,希望通过该案的审理,能够传导正确的司法理念,统一裁判尺度,切实让人民群众在每一起司法案件中感受到公平正义。
 
 
为什么认定认购合同有效?
 
首先,李女士在签订认购合同当日即支付了全额购房款,闻天公司在自身合同目的实现情形下,不积极履行应尽的合同义务,面对房地产市场价格大幅上涨,主张合同无效的做法,违背诚实信用原则。
 
其次,闻天公司对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的,对不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性应当是明知的。现以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼,真正目的在于获取超出合同预期的更大利益,闻天公司的行为显然与社会价值导向和公众认知相悖。
 
闻天公司签约时未取得预售许可证,违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定,但并不必然导致其签订购房合同的民事法律行为无效。
 
据此,双方签订的认购合同有效,双方之间形成了有效的商品房预售合同法律关系。
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