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承租人如何维护自己的合法权益?

2018-12-05 14:25     来源:未知     编辑:法律信息网2    人气:
承租人如何维护自己的合法权益?



《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。根据本条规定,房屋征收补偿的对象,只包括房屋所有权人,并不包括承租人,也就是说承租人对房屋征收补偿款是不享有权利的,也无权要求相关部门进行补偿。


但是,是不是说承租人就没有办法保障自身的权利了呢?虽然依据《条例》规定,承租人不是被征收对象,无权签订房屋安置补偿协议,也无权就承租的房屋获得安置补偿费,但是基于《合同法》的规定,承租人可以基于房屋租赁合同或者双方约定,主张搬迁费、装修补偿或者其他补偿。所以,对承租人而言,维权的依据更多是合同关系。

除此之外,如果承租人是企业、工厂等单位的话,还可能享有停业停产的损失赔偿,这要根据各地政策和双方过错来看。实践中,有些地方是规定停业停产损失是归被征收人所有的,有些地方可能是直接向承租人支付,也有一些地区实行的是按照承租人和被征收人的约定进行支付,如果不能达成约定或者约定不明的,由房屋征收部门将停产停业损失进行提存,在双方确定之后再进行支付。

根据《合同法》第一百一十七条规定,不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。因不可抗力而不能履行合同的,要相应地免除或减轻责任。为此,我国法律规定了具体的不可抗力有:自然灾害、社会异常事件和政府行为,其中政府行为是指当事人在订立合同以后,政府当局颁发新政策、法律和行政措施而导致合同不能履行。因此,因政府征收房屋,导致租赁合同不能履行的,应当属于不可抗力,出租人需要履行通知以减少承租人损失的义务,如果造成承租人损失的话,出租人可能需要承担补偿责任。


虽然法律没有明文规定,因征收房屋,政府需要补偿承租人,但是基本公平原则,若征收造成承租人停产停业损失而不予承租人任何赔偿的话可能还是有待商榷的。浩硕律所的沈律师认为:人民政府在征收国有土地上房屋的时候,应该考虑因征收给承租人造成的产业损失,在一定范围内可以根据承租人的实际损失设定一定的补偿额,如果无法确定实际损失的话,可以根据预期利润设定或者给予承租人一定的恢复期,在恢复期内由征收人给予承租人一定补偿。
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