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签订商品房买卖合同需要注意哪些问题?

2019-04-24 19:34     来源:未知     编辑:法律信息网99    人气:
签订商品房买卖合同需要注意哪些问题?

随着房地产市场交易的日益火爆,商品房买卖中也出现了大量合同诈骗、开发商毁约等问题,因此在签订商品房买卖合同时必须注意加强自身防范,那么,签订商品房买卖合同需要注意哪些问题?
周卡方律师:签订商品房买卖合同需要注意哪些问题?
法妞网友咨询:
过几天就要去签订商品房买卖合同了,请问一个,签订商品房买卖合同注意事项有哪些?谢谢。
周卡方律师解答:
1、首先看开发商是否具备“五证”即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。
2、使用规范的合同文本。许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》,交一笔订金。这种行为并非购房的必经程序,往往会使购房者陷入订金纠纷。
3、查验有关证明文件。买期房要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内,买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。
4、买期房要注意建筑面积的约定。在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外,还要填上套内面积和公用分摊面积。
5、买期房要约定交房条件和时限。所谓交房有两层含义:一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。
6、签约时要注意房屋质量问题。购房者在签约时,应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容,并将质保书作为合同的附件。因为这两书都是由开发商拟订,侧重保护开发商的利益,因此特别要注意。
7、签约时明确物业管理事项。合同中要确定前期物业管理公司,以及双方约定的物业管理范围和收费标准。这是购房者很容易忽略的内容,要注意防止物业公司变更物业费。
8、注意合同文本中补充协议的内容。购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消,以减轻卖方的责任。补充协议内容一般包括付款方式、房屋平面图、公共面积与公用房屋分摊面积说明、装修标准、迟延交房特殊原因的说明、公建配套设施以及花园绿地的权属、物业管理等。建议购房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容,对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订,对遗漏的事项要加以补充。
9、注意约定违约责任。这部分合约应包括:签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房,不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。
周卡方律师补充:
最后要注意的是在合同签订后三个月内到房地产管理部门登记备案。房地产属于不动产,不动产的转让登记具有绝对效力,可以对抗未登记的房产转让行为。这就是说,即使你签约在先,并已交足房款,但如果开发商再将同一房产转让他人,并已抢先登记,虽然开发商会由此承担退回房款和违约责任,但你预想中的房屋必然落空,为买房所作出的种种努力也将付之东流。
周卡方律师结语:房屋交易也就是房屋买卖,因此签订的合同也就是房屋买卖合同,该合同能够在一定程度上为当事人的利益提供保障,但前提是签订的房屋交易合同一定要是具有法律效力的。此外,不管是在签订交易合同之前,还是签订交易合同过程中,甚至是签订了合同之后,对于当事人来讲都有需要注意的地方。
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