在审判实践中，常常会遇到一房多售的情形。如甲与乙于2003年5月订立房屋买卖合同，约定于2003年7月甲将自有房屋一幢交付给乙。然而，甲又于同年6月与丙订立房屋买卖合同，将该幢房屋出售给丙，并随即办理了土地使用权转让和房屋所有权变更登记手续。乙请求甲返还房屋未果，遂诉讼到法院。法院对此案的处理，通常认为乙因未经登记取得房屋所有权，故合同无效，乙无权请求甲返还房屋。法院对类似案件的处理无疑是符合现行民事法律规定的，但从此类案件的处理结果中可以看出，在一物二卖的案件中，按照现行法律规定和司法实践，第三人的利益没有得到有效的保护。
现行民事法律对第三人保护的规定主要见于合同法和担保法等。如合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同取得处分权的，该合同有效。”担保法第四十一条规定：财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。前述案例的处理和上述规定，表明现行民事法律主张的是：以不动产登记和动产交付作为所有权转移或物权设定的生效要件和合同生效要件。其基本观点是：否定物权行为理论，把负担行为和处分行为视为一个行为；以处分权的有无和登记作为债权合同的生效要件，以有效的债权合同作为所有权转移的要件，以物权的转移作为债权合同的生效要件。债权合同无效导致所有权不能转移，所有权或其他物权的转移导致债权合同无效；第三人能不能取得动产物权，依善意取得制度而定。但在不动产领域，不能适用善意取得制度。依此观点和规定，不能实现保护第三人利益和交易安全的目的。主要反映是：一、在一物二卖的情形下，现行民事法律将所有权的转移视为合同的生效要件。所有权不能转移的，合同无效。如前述案例中，乙因未经登记取得房屋所有权，合同无效，且乙不能向甲主张违约责任而获得救济；二、使债权变动与物权变动的要件和效力相互联结，损害了第三人利益。如在一方无实质处分权将不动产处分与他人的场合，购买人不能依善意取得制度取得房屋所有权，且不能依有效合同追究出卖人的违约责任而获得救济；三、不区分负担行为和处分行为，将大量原本可以生效的合同当作效力待定合同，从而影响了交易的进行等等。
以上现象，反映出现行民事法律存在一个关键的问题：违背了民法债权物权及其变动行为相区分的基本法理。按照民法基本理论，该权为相对权，其义务主体是特定的债务人。就同一标的可设立数个债权，其间没有行使上的优先和劣后之分。物权是绝对权，其义务主体是不特定的，不容两个以上相同内容的物权并存。其间依设立的先后确定行使的优先顺序，具有优先效力。并且，因物权具有对世性，其设立、变更和废止必须采取公示公信原则。这种方式，于动产为占有，于不动产为登记。同时，在社会日常生活的动态中，债权变动和物权变动的时间和效力都不同。如在房屋买卖合同生效在前，房屋所有权转移于后的情形，买卖合同生效仅是债权变动，设立了债权债务，如果出卖人并没有进行房屋过户登记，房屋所有权也就没有发生转移。房屋所有权转移，为物权变动，发生了所有权的相对消灭。因而，应当区分债权行为和物权行为。
物权行为和债权行为都属于法律上的行为。所谓债权行为，又称负担行为，即当事人订立交易合同，在权利上设立义务的行为。如买卖合同、抵押合同、质押合同等。其依法成立仅是当事人之间产生设立债权债务关系的法律效果。负担行为可为双方行为，如买卖合同的订立出卖人负交付标的物的义务，买受人享有请求对方交付标的物的权利；负担行为也可以为单方行为，如遗赠行为。前述案例中，甲与乙及丙所订立的买卖合同的行为均系负担行为。所谓处分行为，即指发生权利变动为目的的行为。行为有效，则发生权利变动的结果。其中，当事人的意思表示以物权发生变动为内容，结果为物权的变动，而非债权债务的设定，其性质属于物权行为。处分行为可为双方行为，如所有权人将物的所有权转移他人，或在不动产之上设立抵押权等；处分行为也可以是单方行为，如放弃所有权等。前述案例中，甲与丙转移房屋所有权的行为就属于处分行为。
负担行为与处分行为的区分来源于物权行为理论，该理论认为：在法律上应将一个物质商品交易区分为债权行为与物权行为两个民事法律行为。当事人订立交易合同的行为为债权行为；而当事人按交易合同的要求接着实施的，以标的物的交付或登记为形式，以物权变动合意为内容的行为则为物权行为。其基本精神有三条：一、债权行为的成立与有效，均不以标的物的交付或登记为条件。也不发生物权变动的法律效果。其依法成立仅是在当事人之间产生设定债权债务关系的法律后果；二、交付或登记是物权行为成立的形式要件，惟物权合意与交付或登记之结合，才能成立物权行为。物权行为为财产处分行为，物权行为依法成立，即产生物权变动的法律效果。如果当事人仅有物权合意，而其合意不具有交付或登记的形式，物权行为不成立。不能发生物权变动的法律效果，其合意只能拘束当事人双方，不能对抗第三人；三、在交易关系中，以物权合意为内容，以交付或登记为形式的行为，既是物权行为，同时又是债的履行行为。如果当事人不按交易合同的要求实施物权行为，取得物权变动的法律效果，达到交易的目的，即构成合同之债的不履行，依法应当承担违约责任。以上理论表明：负担行为和处分行为为两个法律行为，前者为原因行为，后者为物权行为，各具有独立的意思表示和成立方式；两个法律行为均依据其自身要件生效并发生各自的结果，原因行为的无效并不导致物权行为的无效，反之亦然；公示公信作为物权行为生效的要件之一，并以公示作为对抗第三人和保护交易安全的方式。据此，负担行为和处分行为各自有其独立的生效要件，就其效力而言，负担行为有效仅设立债权债务，处分行为生效发生物权变动的效力，而且，两个行为的效力并不相互联结。负担行为的无效不导致处分行为的无效，处分行为的无效也不导致负担行为的无效。登记除作为处分行为的要件外，还有保护信赖登记而为交易的第三人的效力。
根据以上分析，笔者认为，区分债权和物权及其变动行为，相对于现行民事法律，可以更为有效地保护第三人利益和交易安全。如在前述一物二卖案例中，甲与乙的买卖契约，甲与丙的第二个买卖契约，均为负担行为，设立的均是债权。因债权具有相容性，故并无行使上的优先之分，不能以第一个债权的成立而排斥第二个债权的成立，两个债权均属有效。丙作为第三人，以获得房屋所有权为目的而与甲移转所有权的行为属于处分行为。因其办理了登记，甲有处分权，且经转移占有的合意，故处分行为有效，依据此有效的处分行为，丙可取得所有权。此时，作为另一个第三人的乙，虽然不能取得房屋所有权，但可依有效的买卖合同，追究甲的违约责任，请求期待利益的赔偿而获得保护。同时，区分债权和物权及其变动行为，在司法实务中，对公平合理地处理因无权处分等引起的损害第三人权益的纠纷，也具有重要的实践价值。
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