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法律维权你房子找对方向了吗

2019-01-12 14:36     来源:未知     编辑:法律信息网2    人气:
法律维权你房子找对方向了吗


早上一睁开眼,就有朋友甩给我一个楼盘维权链接,并留言说:请帮忙转发,末了还跟上了三个哭笑不得的表情包。

的确,最近几个月,关于房子,刷屏最多的大概是楼盘业主维权的声音。

业主在售楼处白纸黑字的拉横幅,保安整排整列严正以待,已经是维权的标配了。

有才华的业主,还会开一个楼盘专属公众号,必须配以图文“口诛笔伐”。

为此,很多刚刚买了房子的购房者,也开始操心:这两年新建设的房子会不会是有史以来质量最差的一批?

带着未雨绸缪的心态,暗访工地终于提上了日程。

一张张施工现场的混乱照片,足以让每一个刚组建的业主群炸翻天。

楼市行情摇摆之下,由“法不责众”壮胆的购房者们和“原罪”舆论裹挟着开发商们,经历着各类非理性甚至暴力的“维权”。

如何正确的维权,几乎每一个购房者都还是一头雾水。

今天文章的作者,有十余年地产公司从业经验,在转型律师前,对众多原因的“维权”有着切身体会。

现实情况多样,本文不能穷尽事由,故此就常见的高频问题结合法律法规做一些梳理。

·维权原因及法律法规的对应边界

1、因楼盘降价而维权

形容姑娘有句俗话是“一白遮百丑”,到了房产这儿可以形容为“一涨遮百丑”,绝大部分的维权行为发生在房价下跌时期。

有人形容购房者的这种行为是“巨婴心态”的典型呈现,背后更直白的原因是契约精神的缺失,在此不赘述。

从法律上来讲,购房者仅仅因为价格下跌而要求退房、补贴没有任何法律依据。

只有当开发商根本违约时,购房者有权解除合同,并追究开发商的责任。

下列情形可以作为拒收的正当理由:1)房屋未经竣工验收合格;2)交付时不具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;3)道路、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基础生活设施不具备使用条件;

4)建设单位变更商品房的户型、朝向、结构、空间尺寸未通知买受人;5)交付的时间迟延,达到买受人单方解除合同的条件;6)竣工测绘的房屋面积差异达到约定的解除合同(3%)的标准。

以上情形,前三种是出卖人不能证明达到交付条件,后三种是出卖人根本性违约,这些事实都是不需要收房就可以证明的。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、第九条规定,有五种情形下购房者不能取得房屋,且可以主张不超过购房款一倍的赔偿:

(一)合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;(三)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(四)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(五)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

据笔者所知,在2012-13年杭州房产价格下行期间内,确有本土知名开发商在二期降价的情况下,对一期业主予以一定形式的补偿。

这样以利益换取购房者口碑的行为,视为开发商对于自身权利的处置,而非履行任何法律义务;但也对其他开发商造成了较大舆论压力。
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